Nájemní cena je první číslo, které zájemce uvidí, a často jediné, podle kterého se rozhoduje, jestli si nabídku vůbec otevře. Nastavit ji dobře znamená najít bod, kde se potkává reálná poptávka s tím, co byt nabízí.
Vycházejte z uzavřených pronájmů, ne z inzerátů
Nejčastější chyba je podívat se na portály, najít podobný byt v ulici a nastavit stejnou cenu. Jenže inzerovaná cena je přání majitele, ne částka, na které se nakonec obě strany dohodly. Rozdíl mezi nimi bývá i několik tisíc měsíčně.
Užitečnější je sledovat, jak dlouho inzeráty visí. Byt, který je v nabídce druhý měsíc, je téměř jistě předražený. Nabídka, která zmizí do deseti dnů, ukazuje cenu, kterou trh skutečně unese.
Co cenu zvedá a co ji sráží
Nahoru táhne dobrá dostupnost metra nebo tramvaje, vyšší patro s výtahem, balkon, sklep, parkování a kvalitní kuchyňská linka. Nemalý vliv má i vybavení, do kterého nájemník nemusí nic dokupovat.
Dolů táhne přízemí do ulice, nutnost rekonstrukce, hlučná lokalita, chybějící pračka a nejasné vyúčtování záloh. Zvlášť poslední bod lidé podceňují. Byt s nájmem 20 000 Kč a zálohami 5 500 Kč soupeří s bytem za 23 000 Kč včetně energií, i když je papírově levnější.
Nadsazená cena stojí víc, než se zdá
Pojďme počítat. Byt za 22 000 Kč měsíčně, který kvůli nadsazené ceně stojí prázdný o dva měsíce déle, přijde majitele o 44 000 Kč. Aby se to vrátilo, musel by nájem být o 3 700 Kč vyšší po celý rok. To se u běžného bytu nestane.
K tomu se přidává další efekt. Inzerát, který visí příliš dlouho, začne působit podezřele. Zájemci předpokládají, že s bytem něco není v pořádku, i když je jediným problémem cena.
Kdy cenu upravit
Dobrý signál je počet reakcí v prvním týdnu. Když se ozve pět a více vážných zájemců, cena je nastavená správně nebo dokonce nízko. Když se za deset dní neozve nikdo, není důvod čekat další měsíc. Úprava o pět procent obvykle rozhýbe poptávku víc než jakákoli změna fotek.
Co s tím udělám já
Před nastavením ceny se dívám na uzavřené pronájmy v okolí, na aktuální konkurenci a na to, co váš byt nabízí navíc. Doporučím cenu i to, co se vyplatí před focením upravit. Pokud se poptávka nerozjede, řeknu vám to rovnou a navrhnu další krok.